近年來，隨著房價的不斷升高，越來越多的人為了省錢、省心，選擇租房住?！?020中國青年租住生活藍皮書》顯示，截止到2020年初，我國租房人口數(shù)量已經(jīng)高達2.25億。更有專家分析，到2022年，我國的租房人數(shù)將達到2.4億。
面對龐大的租房群體，如果沒有完善的租賃市場管理體系，勢必會導致“租房圈子”的混亂不堪。出租房進行違法活動、非法群租徒增安全隱患、二房東私自轉(zhuǎn)租、黑中介等等問題不斷發(fā)生，嚴重影響租賃市場的健康發(fā)展，更對房東和租客造成諸多困擾。
為了規(guī)范住房租賃市場，國家也出臺了相應的政策條款，比如9月份的《住房租賃條例（征求意見稿）》。其實，早在今年5月份十三屆全國人大三次會議表決通過的《中華人民共和國民法典》中，第三編《合同》里的“租賃合同”條款就有涉及出租人、承租人相關的內(nèi)容。
《民法典》新規(guī)
NO.1 轉(zhuǎn)租
“二房東”轉(zhuǎn)租的問題，相信有過租房經(jīng)驗的人都有體會。有些“二房東”為了賺取中間費，瞞著房東私自轉(zhuǎn)租房子，結(jié)果引發(fā)多方矛盾的新聞常有報道。
本次新規(guī)中明確指出：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。也就是說，租客轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過房東同意，房東一旦發(fā)現(xiàn)租客擅自轉(zhuǎn)租，可以選擇直接終止合同。
同樣，為了保障現(xiàn)任租客的權益，新規(guī)中也提到：承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。
另外，如果在轉(zhuǎn)租期間，第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。
NO.2 裝修
如何在出租房里營造“家”的氛圍？對房屋進行簡單的裝修改動，或許是不少租客的首選方案。粉刷墻壁、安裝家具電器等，都是常見的改造方式。
此次新規(guī)指出，租客經(jīng)過房東同意，才能對房屋進行改善或增設他物。否則，房東“可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失?！?/span>
所以，打算改造出租房的租客們，一定要事先征得房東的同意。
NO.3 租期
大多數(shù)人對租房租期的選擇，一般分為月租、季租、年租。此次《民法典》新規(guī)，對租期的最長時效有明確限定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
針對當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的情況，新規(guī)也有相應規(guī)定：依據(jù)本法第五百一十條（合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同相關條款或者交易習慣確定。）的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
NO.4 買賣
關于租房你最害怕什么？十個租客里估計有八個會答：“最怕房東突然賣房?！?/span>
出租房對“打工人”來說，恐怕是最接近“家”的場所了，誰都不希望自己的“安樂窩”忽然出現(xiàn)變動。然而，有些房東在和租客簽訂合同后，因為自身原因急需出售房屋，卻又不給租客預留足夠的時間搬家。這樣草率的決定，往往給租客帶來不少麻煩。
針對這一點，新規(guī)指出：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。同時，為了保障租客的合法利益，房東在出賣租賃房屋前，還必須同時告知租客擁有優(yōu)先購買權。（但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。）
如果租客在得到通知后的十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為租客放棄優(yōu)先購買權。
由此可見，不論是《民法典》還是《住房租賃條例（征求意見稿）》，都表明國家對于整頓住房租賃市場、完善租房體系的決心。房東和租客的利益都得到了保障，整個住房租賃市場才能健康發(fā)展。
智慧出租房管理解決方案
久嬋物聯(lián)智慧出租房管理解決方案，旨在以科技化為手段，以對接公安、住建等政務系統(tǒng)為后盾，運用NB+電子網(wǎng)證技術，利用久嬋物聯(lián)智能門禁系統(tǒng)（硬件、軟件、數(shù)據(jù)后臺）打造出租房屋智能化管理模式。
方案通過信息管控、安全防護、實名認證、數(shù)據(jù)分析等多維管理角度，解決出租房人員登記不精準、安全隱患盲區(qū)、從事非法活動、違規(guī)群租等痛點，實現(xiàn)“人口動態(tài)管理、治安精細治理”，從而促進住房租賃市場科技化、精準化、規(guī)范化管理。
